РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ

КАЛЬКУЛЯТОР СТОИМОСТИ УСЛУГИ

Какой объект обследуем?

Квартира

Квартира Комната Частный дом Офис Частное здание Промышленное здание

Количество квадратных метров (m²)

Рассчитать стоимость Заказать консультацию

+7 (960) 505-66-50

Расторжение ДДУ

В наше время не редкость, когда строительные организации не выполняют обязательства по ДДУ и покупатели недвижимости вынуждены прибегнуть к расторжению. Многие люди расценивают приобретение недвижимости в новостройке на этапе строительства, как хорошую возможность получить новую квартиру относительно недорого, по стоимости ниже средней по рынку, но иногда участие в долевом строительстве многоквартирного жилого жома может закончится судебным делом. Обычно к отказу от ДДУ дольщики приходят в крайнем случае. Правовые отношения дольщиков и организации контролируются ФЗ, посвященному участникам ДС в многоквартирных домах No214, также гражданин защищается российским законом, посвященному защите прав потребителей.

Основным причины обращения за юридической помощью:

• Срыв сроков окончания работ
• Приостановка работ
• Нарушение строительных норм
• Не соблюдение проекта, другой документации
• Другие причины

Какие вас ждут опасности при расторжении?

1. Так как покупатель отказывается от недвижимости, строительная организация должна возвратить ему сумму денег, которая зафиксирована в договоре с процентами, но нужно понимать, что далеко не факт, что она будет это делать, поэтому придется приготовиться к судебным тяжбам. Не исключено, что строительная компания может за это время судебных разбирательств или подготовки к ним обанкротиться и вывести активы, если столкнется, к примеру, с массовой подачей заявлений, это затруднит исполнение решения судебного органа в вашу пользу.
2. Цена недвижимости на этапе покупки (стадии строительства или начала работ) ниже, чем цены при завершении работ, поэтому если вы откажитесь от ДДУ, вы вернете сумму ниже цены аналогичной недвижимости на рынке на этот момент, но, вероятно, что начисленные проценты за использование строительной организацией вашими деньгами и “потребительский штраф” минимизируют разницу. Нужно понимать, что может и произойти наоборот.
3. Если подойти к делу несерьезно, то можно потерять проценты за использование строительной компанией ваших денег, они будут урезаны согласно 333-й статье ГК РФ. Чтобы этого не произошло, нужно воспользоваться услугами юристов, которые обладают опытом в решении подобных вопросов, опыт взыскания процентов без занижений, знают, как получить их в полном размере.

Преимущества расторжения

1. Со дня, как строительная компания получает ваши деньги, начисляются проценты за их использование, что более выгодно, чем взыскание компенсационных выплат за срыв сроков сдачи недвижимости. Размер процентов — это 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму ДДУ за 1 день. Сейчас ключевая ставка – 4,25%, поэтому в день процент составляет 0,029%.

Кто имеет право расторгнуть договор и каким образом?

Взаимоотношения дольщиков и организации регулируется 214-м ФЗ., нормативы, предусмотренные этим законом, имеют ряд причин для привлечения к ответственности участников договора участия в долевом строительстве, если его нарушили. Он бы создан, чтобы регулировать хаос, царивший на рынке ДС до этого, уменьшить количество мошенничества. Все же, схемы мошенничества или просто ошибки застройщиков все еще встречаются.

По 9-й ст. ФЗ №214, посвященного участию в ДС многоквартирного дома есть возможность расторгнуть договор: внесудебно-уведомительном режиме и в судебном.

Главным договор, который обеспечивает вашу безопасность, это договор ДУ. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Именно после занесения информации в реестр следует платить деньги строительной организации, не раньше, так как в обратном случае он не действителен и не имеет юридической силы. Если строительная организация хочет, чтобы вы подписали предварительное соглашение, от этого тоже следует отказаться, так как по ФЗ No214 при нарушении его и расторжении, вам не гарантируется возвращение денежных средств или привлечение строительной организации к ответственности.

При наличии ДДУ же, дольщик имеет возможность провести его расторжение на достаточно хороших условиях.

Виды расторжения соглашения:

• По инициативе покупателя, в одностороннем режиме
• Обращением в судебный орган, по запросу дольщика
• По соглашению сторон
• По желанию строительной организации, в одностороннем порядке
• Вне зависимости от причин, строительная организация должна возвратить покупателю деньги. Аннулированный ДДУ должен быть зарегистрирован в федеральной службе гос. регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Расторжение по соглашению участников случается довольно редко, но это возможно, если им удалось решить спорные моменты в мирном ключе. Главный недостаток в том, что по 214-му ФЗ, статье №9 вы не сможете взыскать проценты. Это происходит только в случае одностороннего расторжения договора. При расторжении по соглашению участников не нужны никакие дополнительные условия, это самый легкая и быстрейшая опция, еще и без хождений по судам. С точки зрения выгоды дольщика, этот вариант может оказаться менее привлекательным, потому что застройщик старается уменьшить сумму выплат, она обычно меньше той, которую вы могли бы получить через суд. Делается это за счет использования незнания юридических тонкостей, добавления дополнительных пунктов, которые уменьшают или растягивают выплаты. Пойти в суд можно только после окончания срока, который отвели для оплаты.

Расторжение по 214-му ФЗ чуть более сложный, но он позволяет полностью вернуть свои денежные и моральные вложения, затребовать неустойку, проценты и штраф, поэтому необходимо подходить к вопросу серьезно и обратиться к грамотным юристам.

Расторжение ДДУ в судебном режиме

Прекращение действия договора в судебном порядке контролируется 9-ой ст. ФЗ No214.

Основания, которые приводят к расторжению соглашения:

• Приостановка или полная остановка строительных работ. Судье должно быть понятно, что если даже строительные работы будут восстановлены, дом все равно не будет вводиться в эксплуатацию в обещанный период времени.
• Серьезные поправки, переработки в проекте, изменение площади объекта договора
• Смена предназначения, использования нежилых помещений, общедомового имущества
• Остальные случаи

Все эти причины могут стать поводом подать в судебный орган, затребовать расторжение соглашения и возместить стоимость квартиры или дома, указанную в документах и взыскать процентные выплаты за использование ваших денег. После вынесения решения судом, вам обязаны выплатить сумму за 10 дней.

Случается, что при приеме-передачи недвижимости оказывается, что реальная площадь и количество квадратных метров в договоре не сходятся, по правилам эта разница не должна быть больше 5 процентов. Это серьезная причина для разрыва ДДУ. Некоторые строительные организации в ходе работ могут внести изменения в документы и потом запрашивать доплату, это также недопустимо.

Когда вы пришли к тому, чтобы прекратит действие ДДУ через судебные процессы, вы гарантированно возвратите потраченные на квартиру деньги и процент за их использование строительной организацией, он составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если строительная организация после ваших претензий отказался от выплат, то на него будет также наложен штраф в размере 50-ти % от присужденной денежной суммы. Возврат денег должен быть произведен в течение 10 дней, иначе к строительной компании будут применены дополнительные штрафные санкции.

Если строительная организация не выполнит принятое решение судом о выплатах дольщику денег, то на него будет дополнительно наложена материальная ответственность, в суде со строительной организации можно затребовать:

• Возвращение суммы за недвижимость из ДДУ, выплаты компенсационных процентов за пользование вашими денежными средствами (части второй ст. 9-й ФЗ No214 “Об участии в долевом строительстве”)
• Компенсационные проценты за использование денежных средств при срыве сроков возвращения денег (часть шестая, ст. 9-й ФЗ No214)
• Взыскания денег за причинение морального вреда (Закон защиты прав потребителя)
• Штрафные санкции в размере 50% от присужденной судебным органом суммы
• Возмещения расходов на судебные процессы

Велик риск, что строительная организация не будет на добровольной основе выплачивать проценты за использование ваших денег, в таком случае поможет повторное обращение в судебный орган, но такие дела не являются легкими, особенно, если жилье после предыдущего решения суда подорожало и на эти деньги уже не приобрести равноценное аналогичное на рынке жилье, поэтому нужно выбрать хорошего юриста. До того, как вы обратитесь в судебный орган советуем отправить досудебное требование о расторжении договора и возвращении денег.

Порядок действий при обращении в судебный орган

Исковое заявление нужно корректно составить с юридической точки зрения и подать в суд, в нем должны содержаться основания обращения, требования, расчеты, документы в приложении. Заявление обязано соответствовать статьям 131 и 132 ГПК Российской Федерации. Споры регулируются 29-й статьей Гражданско-процессуального кодекса РФ об альтернативной подсудности.

Подсудность дел по ДДУ

С судебными процессами по ДДУ работают гражданские суды, подведомственные судам общей юрисдикции.

Это могут быть:

• Районный суд (при условии, что сумма иска больше 50-ти т.руб.)
• Мировой суд (при условии, что сумма иска меньше 50- ти т.руб.)

На споры по ДДУ распространяется закон “О защите прав потребителей”, истец сам имеет право выбрать куда подавать заявление:

• По месту проживания стороны истца
• По юридическом адресу ответчика
• По месту, где заключался договор или исполнялся

Если участником ДДУ является организация, то иск рассматривается Арбитражным судом по месту нахождения застройщика.

Какие документы предоставляются в суд:

• Экземпляр ДДУ со всеми доп. соглашениями и приложениями, если имеются (копии)
• Экземпляры платежек (копии)
• Экземпляры уведомлений строительной организации в письменном виде, документов, которые фиксируют, что застройщик был осведомлен о ваших требованиях и его ответ (копии)
• Копии остальной документации, которая доказывают нарушения, например, строительные нормы. Это могут быть экспертизы, акты осмотра квартиры и так далее
• Расчет процентов за пользованиями строительной организацией денежными средствами
• Квитанция, подтверждающая оплату пошлины
• Подтверждение отправки копии иска
• Исковое заявление
• Расчеты взыскиваемой суммы

Госпошлина

При обращении в суд организации, оплачивается госпошлина при любых обстоятельствах.

Односторонний отказ от исполнения договора (расторжение договора по инициативе дольщика)

Расторжение договора со стороны покупателя может быть вызвано, например, выявлением нарушений, которые появились при строительстве дома. По закону сдаваемый дом должен соответствовать строительным нормам, проекты и договору, при наличии каких-либо дефектов, нарушений, вы можете требовать их исправления за счет строительной компании, компенсации или уменьшения цены договора. Требования к застройщику отправляются заказным письмом на юридический адрес.

Не редкость, когда застройщик отвечает уклонением от исполнения постановления, в этот момент у вас есть возможность отменить действие договора в одностороннем порядке.

Самый популярный способ. По 214-му ФЗ причинами для одностороннего отказа могут служить:

1) Срыв сроков строительства, затягивание сдачи. Просрочка передачи больше, чем на 60 дней

2) Неисполнение организацией обязательств по исправлению серьезных недостатков

3) Серьезные нарушения требований к качеству (при условии нахождения их во время действия гарантийного срока)

4) Отказ от заключения нового соглашения поручения при прекращении предыдущего договора или в других случаях

5) Невыполнение организацией требований о:

• Исправлении выявленных дефектов в разумный срок
• Соразмерное уменьшение цены квартиры
• Компенсации расходов на самостоятельное устранение дефектов

6) Несоблюдение застройщиком требований закона об обязательном и своевременном уведомлении дольщика о досрочном прекращении договора поручительства, и о заключении нового договора поручительства

7) Другие основания, которые предусмотрены законом

Все эти причины – довод для дольщика аннулировать договор, это можно сделать даже без участия судебных органов, направив уведомление строительной компании и ДДУ считается расторгнутым с этого момента, после чего вам должны вернуть деньги и проценты в течение двадцати дней. Если деньги вы не получили, то самое время обратиться в суд.

На практике самыми распространенными случаями являются: нарушение сроков сдачи квартиры, несоблюдение строительных норм, сдача квартир с недостатками, дефектами, недоработками.

Замечание: без законных оснований, отказа от выполнения договора, сложно разорвать договор

Порядок действий при одностороннем расторжении договора

По закону существует следующий регламент действий:

1. Дольщик отправляет уведомление, о том, что хочет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Отправляется заказным письмом с описью вложения
2. Со дня отправления оповещения строительной организации, договор считается расторгнутым без решения суда, нужно ждать, когда письмо придет и застройщик ответит на него

В уведомлении указывается:

• Причина, почему дольщик решил отказаться от договора (ссылка на ФЗ №214)
• Требование вернуть деньги за квартиру и проценты
• Реквизиты, куда строительная компания должна переводить деньги

Односторонний отказ от исполнения ДДУ (инициатива строительной организации)

Вы тоже, как и застройщик имеете обязательства по договору, например, это единовременная или регулярная частичная оплата без просрочек. Если по договору вы должны заплатить один раз полную сумму и не исполнили это за 2 месяца, то застройщик имеет право расторгнуть договор. При оплате по частям основанием для расторжения договора может послужить нарушение оплаты более 3-х раз за год или просрочка платежа более 2-х месяцев. Если такое произошло, то строительная компания должна выслать уведомление и дать предоставить еще 30 дней на погашение задолженности. Если дольщик не выполнил обязательства, то после этого срока договор расторгается. В течение 10-ти рабочих дней строительная компания должна вернуть деньги. Даже после этого дольщик должен выплатить неустойку за срыв сроков платежей (1/300 ставки рефинансирования от суммы просрочки за каждый день). При этом строительная компания возвращает вам ваши средства, которые вы вложили и ничего из этого не вычитает.

Просрочки платежа – это единственная причина, по которой застройщик может прекратить действие договора, даже если внес какие – то свои поправки в ДДУ, это не соответствует закону и если это произошло, то можно идти в суд.

Основные этапы аннулирования ДДУ

Сначала заказным письмом с описью вложения покупатель квартиры уведомляет застройщика, отправив его на юр. адрес компании. Если одна сторона отправляет оповещение об одностороннем отказе от исполнения договора, то он с этого момента считается расторгнутым и строительная организация в течение двадцати рабочих дней должна вернуть сумму договора и проценты, если он этого не делает, то следующим шагом следует отправить претензию с требованием выплатить сумму договора и проценты.

Если опять строительная организация не отреагировала, то далее идет обращение в суд с требованиями:

1) Признать соглашение расторгнутым

2) Затребовать у строительной организации сумму договора и дополнительные проценты

3) Взыскать штрафные санкции со строительной организации в размере 50% от суммы за отказ от исполнения претензии

4) Взыскать с ответчика компенсационную выплату за причинение морального ущерба

5) Компенсировать убытки, расходы на судебные разбирательства и юриста

Если недвижимость куплена в кредит и в договоре есть пункт о том, что “ДДУ расторгается при наличии согласия банка”, то закон на стороне дольщика, а именно 3-й части ст. 450-й Гражданского кодекса Российской Федерации, 4-й части ст. 9-й ФЗ №214, которые говорят о том, что расторжение обусловлено только подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП и не имеет отношения к банку.